Une stratégie financière souvent mal comprise
Beaucoup d’investisseurs se concentrent sur le rendement brut.
Les plus avancés, eux, s’intéressent surtout à la structure qui permet de récupérer la valeur créée sans frottement fiscal.
C’est toute la logique de l’association SCI à l’IS, crédit bancaire et compte courant d’associé.
L’idée centrale en une phrase
Avec 150 000 € d’apport et 300 000 € de financement, il est possible de générer jusqu’à 105 000 € nets par an, sans fiscalité immédiate, tout en préparant une stratégie patrimoniale de long terme.
Les hypothèses retenues pour cette stratégie
Les projections reposent volontairement sur des hypothèses prudentes :
- apport personnel de 150 000 €
- crédit bancaire de 300 000 € à 5 % sur 20 ans
- rendement annuel des SCPI estimé à 4,5 %
- revalorisation moyenne annuelle de 1 %
- détention via une SCI soumise à l’IS
- remontées de liquidités par remboursement du compte courant d’associé
- absence de fiscalité IR, sociale ou IFI sur ces flux
- effort d’épargne mensuel d’environ 300 €, pouvant être neutralisé par un réinvestissement partiel
Le montage patrimonial dans les grandes lignes
La stratégie repose sur une mécanique simple, mais rigoureuse :
- création d’une SCI à l’IS
- apport personnel complété par un emprunt bancaire
- acquisition d’actifs générateurs de revenus stables (SCPI ou immobilier équivalent)
- loyers encaissés dans la SCI
- remboursement progressif du compte courant d’associé
- capitalisation sur le long terme et transmission facilitée, notamment via le démembrement si nécessaire
Le véritable levier reste le niveau de réinvestissement
La puissance de ce montage réside dans sa flexibilité.
C’est l’investisseur qui choisit le rythme entre revenus immédiats et capitalisation.
Réinvestir 100 % des loyers sur la durée
En conservant une logique de réinvestissement total sur environ 25 ans :
- capital brut estimé : 2 270 000 €
- revenus nets annuels possibles : 105 000 €
- taux de rendement interne estimé : 12,3 % net
Réinvestir partiellement pour équilibrer revenus et capital
Avec un réinvestissement limité à 50 % des loyers :
- capital estimé : 1 820 000 €
- revenus nets annuels : 85 000 €
- taux de rendement interne estimé : 10,2 % net
Privilégier les revenus sans chercher la capitalisation maximale
En se concentrant uniquement sur le remboursement du crédit, sans réinvestissement :
- capital estimé : 1 570 000 €
- revenus nets annuels : 65 000 €
- taux de rendement interne estimé : 8,1 % net
Une mécanique à effet cliquet
Ce type de stratégie fonctionne pour deux raisons majeures :
Le remboursement du compte courant d’associé n’est pas fiscalisé, contrairement aux dividendes.
La SCI continue de travailler avec des flux que l’investisseur ne verse plus directement.
Chaque année renforce la suivante, sans retour en arrière.
Ce qu’il faut retenir de cette approche
Le crédit agit comme un levier de création.
Le compte courant d’associé accélère la récupération de valeur.
La SCI à l’IS est l’outil qui permet d’orchestrer l’ensemble avec cohérence.
Ce n’est pas une stratégie universelle.
Mais pour ceux qui souhaitent créer, structurer et transmettre sans subir la fiscalité, c’est un cadre particulièrement efficace.
